ЖНК или жилищный накопительный кооператив — экономическое предприятие, сочетающее в себе признаки финансового и строительного кооперативов. В приоритете — именно строительство. Организация может действовать как в качестве застройщика, так и как участник долевого строительства, иную деятельность осуществлять при этом не вправе.
Порядку создания и деятельности ЖНК посвящен отдельный Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
В основе предприятия лежит привлечение и использование в качестве инвестиций финансовых средств членов кооператива, которые идут на покупку либо строительство жилья. Квартиры впоследствии передаются пайщикам. При частичной уплате взносов — в пользование. В дальнейшем, при полной оплате — в собственность.
Ключевое отличие накопительного кооператива от жилищно-строительного в том, что привлекая денежные средства пайщиков, ЖНК, что при строительстве, что при реконструкции жилых помещений выступает в качестве самостоятельного застройщика. Предприятие имеет другой масштаб — для его организации необходима инициатива не 5-ти человек (как в ЖСК), а как минимум 50-ти. Максимальное число членов — не свыше 500. В то время как ЖСК осуществляет возведение конкретного дома, ЖНК, аккумулируя финансы пайщиков, действует с учетом их пожеланий, обладая правом приобретения квартир в различных домах.
Ещё один из характерных признаков ЖНК — частичная оплата жилья за счет собственных средств, то есть предоставление ссуды, которую пайщик затем возмещает с учетом процентов. Размер ссуды ограничен и не может превышать сумму, внесенную участником. Схема следующая: на начальной стадии организация накапливает определенный объем поступающих от своих членов денежных средств. Затем, при наличии должных сумм, ЖНК инвестирует средства в новое строительство либо приобретение жилья. Кроме того, в отличие от ЖСК накопительный кооператив не имеет цели управления помещениями в кооперативном доме.
Деятельность ЖНК основана на следующих основных правилах:
- привлечение финансовых средств граждан для последующего целевого их использования исключительно для стройки или покупки жилья;
- привлечение заемных средств в объеме, не превышающем 40% от балансовой стоимости имущества ЖНК;
- сбалансированность активов и пассивов, исключающая трансформацию кооператива в финансовую «пирамиду».
Определенный риск участия в жилищно-накопительных кооперативах, конечно, существует. Но, деятельность их не просто предельно прозрачна — помимо пайщиков, она также контролируется Центробанком России путем ведения соответствующего реестра, аккумулирующего информацию о юридических реквизитах предприятий (наименование, расположение, сведения о пайщиках и т.п.) и ежегодного предоставления кооперативами в ЦБ РФ развернутых отчетов о своей работе.
Более подробно о ЖНК написано здесь: https://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/mkd/zhk/zhilischnyy-nakopitelnyy-kooperativ.html.